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陕西省2015—2019年度物业服务合同纠纷大数据报告

发表于:2020-01-03 来源:业主投诉 ( 1 篇) 评论数: 0
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大数据报告数据来源

数据来源:Alpha案例库
检索时间:2015年—2019年
案由:物业服务合同纠纷
检索地域:陕西省
案件数量:14519件
数据采集时间:2019年12月31日

上世纪八十年代初,随着房地产市场发展的需求, 深圳某房地产企业引进物业管理这一崭新的管理模式,从此拉开了物业管理在中国蓬勃发展的序幕。随着经济不断的发展,物业管理服务虽愈加完善,然而物业服务企业与业主的矛盾也日益突出。

本文通过对2015-2019年度陕西省物业服务合同纠纷案件的检索、收集以及分析,清晰的显示陕西省物业服务合同纠纷的趋势,并整理法院判决依据高频法条,给广大业主和物业企业做以参考和指导。

1、综合收集的案件情况来看,物业服务合同纠纷最主要的争议焦点在于业主是否应当支付物业费,如果应当支付,是否应当折价收取。其中大约79%的案件,法院支持了全部物业费,支持的理由是物业服务企业已经履行了合同的主要义务,业主应当交纳物业费;大约20%的案件,法院支持了部分物业费,法官的酌情裁量物业费在7-9折之间;大约1%的案件,法院未予以支持。

2、另外,在此争议焦点中,违约金是否应当支付,应当支付多少也是值得关注的问题。在整理陕西省物业服务合同纠案件中我们发现,71.5%的案件,法院酌情支持了违约金的主张,但是引用了《合同法解释二》第二十九条主张违约金过分高于造成的损失,酌情予以减少。28.5%的案件,法院未支持违约金,主要原因是物业服务有瑕疵、违约金缺乏依据等。

一、 检索结果可视化

本次检索获取了物业服务合同纠纷自2015年1月1日至2019年12月20日共14519篇裁判文书。

二、2015年-2019年物业服务合同纠纷案件各年度数量变化

从上方的年份分布可以看到,随着社会经济水平的发展、业主维权意识的提高,物业服务合同纠纷案例数量伴随文书公开,基本呈逐年增长的趋势。

三、案由分布

从上面的案由分类情况可以看到,物业服务合同纠纷当前的案由分布由多至少分别是合同纠纷、无因管理纠纷、不当得利纠纷,物权纠纷。

四、行业分布

从上面的行业分类情况可以看到,物业服务合同纠纷当前的行业分布主要集中在房地产业,租赁和商务服务业,居民服务、修理和其他服务业,批发和零售业,建筑业。

五、程序分类

从上面的程序分类统计可以得出物业服务合同纠纷下当前的审理程序分布状况,其中一审案件有12362件,二审案件有1004件,再审案件有200件,执行案件有951件。并能够推算出一审上诉率约为8.12%,由此可见物业服务合同纠纷案件案情基本简单,大部分都能在一审得以解决。

六、裁判结果

一审裁判结果

通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到,当前条件下撤回起诉的有7517件,占比为60.94%;其他的有2403件,占比为19.48%;全部/部分支持的有1882件,占比为15.26%。从笔者对案件的收集情况上看,物业服务的矛盾点大多在于物业费的交纳,大部分都能通过调解得以解决。

二审裁判结果

通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到,当前条件下维持原判的有589件,占比为58.72%;改判的有162件,占比为16.15%;其他的有150件,占比为14.96%。

再审裁判结结果

通过对再审裁判结果的可视化分析可以看到,当前条件下维持原判的有168件,占比为84.00%;提审/指令审理的有12件,占比为6.00%;撤回上诉的有11件,占比为5.50%。

执行裁判结果

通过对执行裁判结果的可视化分析可以看到,当前条件下终结执行的有325件,占比为34.21%;其他的有241件,占比为25.37%;终结本次执行程序的有130件,占比为13.68%。

七、标的额可视化

通过对标的额的可视化分析可以看到,标的额为50万元以下的案件数量最多,有9795件,100万元至500万元的案件有38件,50万元至100万元的案件有26件,500万元至1000万元的案件有4件,1千万元至2千万元的案件有1件。

八、审理期限可视化

通过对审理期限的可视化分析可以看到,当前条件下的审理时间更多处在30天以内的区间内,平均时间为43天。

九、法院

通过对法院的可视化分析可以看到,审理物业服务合同纠纷案件由多至少的法院分别为西安市雁塔区人民法院、西安市未央区人民法院、西安市莲湖区人民法院、渭南市临渭区人民法院、陕西省西安市中级人民法院。

十、高频法条

此处统计了物业服务合同纠纷案件中所有被援引的高频法条,其中,高频实体法条见下表:(内容见附件)

高频程序法条见下表:

附 录

《中华人民共和国民事诉讼法(2017修正)》

第五十一条

原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求,有权提起反诉。

第六十四条

当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

第一百一十八条

当事人进行民事诉讼,应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外,并按照规定交纳其他诉讼费用。

当事人交纳诉讼费用确有困难的,可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。

收取诉讼费用的办法另行制定。

第一百一十九条

起诉必须符合下列条件:

(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

(二)有明确的被告;

(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;

(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

第一百四十四条

被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。

第一百四十五条

宣判前,原告申请撤诉的,是否准许,由人民法院裁定。

人民法院裁定不准许撤诉的,原告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,可以缺席判决。

第一百五十四条

裁定适用于下列范围:

(一)不予受理;

(二)对管辖权有异议的;

(三)驳回起诉;

(四)保全和先予执行;

(五)准许或者不准许撤诉;

(六)中止或者终结诉讼;

(七)补正判决书中的笔误;

(八)中止或者终结执行;

(九)撤销或者不予执行仲裁裁决;

(十)不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书;

(十一)其他需要裁定解决的事项。

对前款第一项至第三项裁定,可以上诉。

裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名,加盖人民法院印章。口头裁定的,记入笔录。

第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

第二百五十三条

被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

《中华人民共和国合同法》

第六条

【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条

【依合同履行义务原则】依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第四十四条

【合同的生效】依法成立的合同,自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

第五十二条

【合同无效的法定情形】有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第六十条

【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条

【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条

【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十四条

【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以 适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法(2012修正)》

第一百四十五条

宣判前,原告申请撤诉的,是否准许,由人民法院裁定。

人民法院裁定不准许撤诉的,原告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,可以缺席判决。

第一百五十四条

裁定适用于下列范围:

(一)不予受理;

(二)对管辖权有异议的;

(三)驳回起诉;

(四)保全和先予执行;

(五)准许或者不准许撤诉;

(六)中止或者终结诉讼;

(七)补正判决书中的笔误;

(八)中止或者终结执行;

(九)撤销或者不予执行仲裁裁决;

(十)不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书;

(十一)其他需要裁定解决的事项。

对前款第一项至第三项裁定,可以上诉。

裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名,加盖人民法院印章。口头裁定的,记入笔录。

第二百五十三条

被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

《中华人民共和国民法总则》

第一百八十八条

【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

《中华人民共和国民法通则(2009修正)》

第一百三十五条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

第三条

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

第五条

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

第六条

经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

第七条

业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。

第十条

物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。

在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第二百一十三条

原告应当预交而未预交案件受理费,人民法院应当通知其预交,通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的,裁定按撤诉处理。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2008整理版)》

第二条

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)(2008修正)》

第一百零八条

108. 执行结案的方式为:

(1)生效法律文书确定的内容全部执行完毕;

(2)裁定终结执行;

(3)裁定不予执行;

(4)当事人之间达成执行和解协议并已履行完毕。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》

第二十九条

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

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