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全面认识物业服务酬金制管理

发表于:2020-01-18 来源:业主维权 ( 1 篇) 评论数: 0
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第一部分 物业服务酬金制管理(提纲)


一、概念(含义)


①业主——房屋所有权人(主体人)

②物业——建筑物区辖范围内的建筑物,构筑物及配套设施设备,场地(主体物)

③物业管理——对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内环境卫生和秩序的活动(主体活动)

④物业管理企业——具有相应资质,按法定程序以合同形式接受委托实施物业服务管理的企业组织(执行组织)


二、物业服务酬金制管理


①业主在建筑物区分权的范围内,实施自治共管的管理方式


②依据:


a.政策依据—十八大决议和政府工作报告中明示基层居民实施自治(业主是居民,是具有房屋产权的居民)

b.法规依据——物权法:主席令六十二号第三十九条第七十条

物业管理条例:国务院令504号第三十五条第五十五条

发改委(2003——1864号文件——第九条第十二条第十三条)

高院(法释2009——7号)业主在物业管理活动中享有权利承担义务


③特点:


a.业主支付的物业费用归业主所有,支出不足或结余由业主共同承担或享有

b.小区范围内的公共收益归业主所有,同时承担收益成本费用支出

c.业主委托物业企业实施物业管理的执行职能,并以合同形式按固定的金额或比例支付管理酬金


④主要内容:


“一”个前提:召开业主大会(形成决议:在议事规则和管理规约中予以明确并授权业主委员会实施)

“二”个关键是:签订物业服务酬金制管理合同,开设(代管)共管银行账户

“三”个机制:

a.引入社会第三方监理评估机制(委托专业人员实施专业监理,体现公示、公平)

b.监理物业管理全过程动态透明机制:摘要月入户,照片月公示,监理评估有标准,公示报告量据化

c.落实业主共同管理的参与机制:委员专业分工,组建工作小组实施对口专项负责,满意度调查制度化,调查结果公示,针对建议、举报、执行登记、反馈、归档程序限时处理、解决


“四”项措施:


对物业企业项目经理有“一票”更换建议权

对共管账户的银行支票采用“双章”背书

对涉外合同实施“三章”管理(业委会、物企、合同乙方)


“五”个基本制度:


1.共管账户管理制度

2.收入支出管理制度

3.酬金管理制度

4.公共收益管理制度

5.涉外合同管理制度

制定合同的基本要求为:明确范围、内容、标准、规定执行的时限、程序、反馈、落实职责分工及监管、公示归档


三、实施物业服务酬金制管理的意义


①落实业主共同管理,推进基层居民自治

②是社区治理的创新探索重要点

社区治理路线图设计:

成立业主大会——实施酬金制管理——引入第三方监理——

(以人为本) (讲究改革发展科学性)

两位三方和谐共建——

(坚持统筹兼顾可持续性发展)

注:业主委员会、居民委员会、物业管理企业、两委三方

③从源头上解决小区物业管理矛盾


四、试点


1、三年来共推广实施了14个小区:


a .其中有住宅区、公寓区、商业写字楼区、混合型区、老旧小区;

b.小区建筑面积:5万㎡~38万㎡不等,目前坚持成功4个,待发展完善了3个小区,建立开展2个小区,失败5个小区。


2、14个小区有9个小区:


① 物业费收缴率从平均44%上升到平均92%;

② 物业费标准:没有一个小区上升调整;

③ 物业总费用:有7个小区比原来包干制节省了17%以上,有2个小区比原来包干制节省了5%;

④ 9个小区中在改制前公共收益全部是零,改制后均有了公共收益结余吗,最多的小区达400万元/年,至少达数十万元;

⑤ 9个小区中有两个小区实现了免征物业营业税,其中长河湾2012年免95万元,2013年免98万元,soho西区2013年免税92万元;

⑥ 9个小区中改之前,无一例外,都存在物业矛盾上访,内争问题区。改制后,无一上访、群访、大字报、内争事件发生、社会治安发案率控制在0.5% 以下;

⑦ 9 个小区中,有两个小区的物业企业实现了物业企业达标升级;

⑧ 9个小区中经3次/年满意度调查、满意度90%以上的4个小区,85%——89% 2个小区,80%——85%3个以上。


系列未完,敬请期待


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